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万科为房价下跌作准备:点名12城 870亿等风起苍岚国漫吧候抄底_地产网

网络整理 2017-03-28 最新信息

  文章来源:Wind资讯

  作为地产行业龙头,万科一举一动备受瞩目。而万科高层昨天公开宣称,万科已经做好准备,迎接很快到来的房价下跌!

  在周一的业绩发布会上,万科高层表示:

  将对三四线城市保持谨慎,并为存货跌价准备了13.8亿元。

  万科持有现金870.3亿元。2017年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。

  万科列出的下跌城市名单分别为:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。

  周一,万科A收盘跌1.35%,报21.20元,万科H收盘跌4.63%,报21.65港元。

  另据网易消息,王石在董事会第二天(3月26日)就已经启程出国。

  准备好12城市房价下跌

  在周一的业绩发布会上,对于目前国内房地产市场的发展,万科董秘朱旭表示,尽管市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展。

  值得注意的是,万科2016年年报中,已明确对房价下跌最好准备。

  报告期内,项目存货跌价准备为13.8亿元,较2015年底增长82.3%。

  原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。

  具体情况如下:  

  报告指出,考虑到递延所得税因素后,上述计提影响报告期税后净利润6.7亿元,影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。

  从表格信息来看,万科列出的下跌城市名单分别为:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。

  朱旭解释,上述计提主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。另外,计提的项目主要集中在三四线城市。与此相应,公司新增开发项目集中在一二线城市,规划建筑面积最多的是上海市场,居首位。

  对于楼市形势的判断,万科指出:

  短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。

  长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。

  万科在2017年的策略是:

  2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心,以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想,全面落实“城市配套服务商”的战略定位,推动2017年各项重点工作的展开。

  在投资上,本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则;保持稳定、持续、谨慎的投资节奏,确保资源储备支持长期可持续增长;2017年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会,充分发挥资金优势,加强和各类机构的合作,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项目资源。

  周一的业绩说明会,除了披露做好房价下跌准备外,还有四大要点内容,具体如下:

  要点1

  日均纳税额过亿,销售回款位居行业首位

  根据万科2016年年报显示,其2016年销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,销售回款位居行业首位;营业收入2404.8亿元,同比增长23.0%。具体数据可看下图:  

  同时,万科2016年实现归属上市公司股东的净利润210.2亿元,同比增长16.0%;年底净负债率25.9%。

  此前,万科提出了“万亿大万科”的远景目标。当日的业绩发布会上,万科总裁郁亮表示:“万亿大万科”指的不是市值,万科要把生态系统打造起来,相关企业的体量对行业和社会的贡献达到万亿的水准。

  要点2

  股权问题还未解决

  周一发布会上,万科董事会换届成为提问热点话题。万科董秘朱旭表示,换届方案正在积极酝酿之中,一旦成熟,将立即启动换届。

  朱旭表示,按照公司法第45条:董事任期届满未及时改选,或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的,在改选出的董事就任前,原董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程规定,履行董事职务。

  因此本届董事会在改选前继续履职,是董事确保公司正常经营,对全体股东负责任的表现,董事会依法履职做出的决议有效。

  针对董事会换届问题,郁亮亦在会上表示“这是众所周知的原因,不用再问了吧?”针对万科董事局大大王石将在下届董事会卸任的传闻,他说“太多八卦之心,我们不是都要回复。问题问得太着急了。”

  在市场看来,股权问题是此次万科争斗的根源。而在当日会上,有媒体问及万科管理层持股低问题有无解决、如何避免出现类似“宝万之争”的股权危机。郁亮回应称:“你这么问就说明问题还没解决。一切有利于公司的结构我们都欢迎。”

  据财新消息,万科董事会改选延期背后有两大因素:第一大股东“宝能系”尚未表态会否提名董事;与万科管理层站在同一阵线的第二大股东深圳地铁,暂无提名非独立董事的资格。

  朱旭当日会上则表示,今年年初恒 大已经将股票表决权授予深圳地铁。

  值得注意的是,万科早前已经披露2016年度分红派息预案:万科每10股拟派送人民币7.9元(含税)现金股息。

  第一财经统计,以此计算,2016年度万科现金股利约为87.2亿元,占公司2016年合并净利润的比例为41.48%,股利之高业内罕见。而截至目前,万科的前三大股东分别为持股25.4%的宝能,持股15.31%的深圳地铁,以及持股14.07%的恒 大。

  因此,若分红派息预案最终在年度股东大会上得以通过,且上述三名大股东在股权登记日的股权持有比例不变,那么,宝能、深圳地铁、恒 大最终将分别获得22.14亿元、13.35亿元、12.26亿元的分红。

  要点3

  欢迎深铁成为基石股东

  郁亮在周一业绩会上表示,万科将深圳地铁定位为基石股东,对此非常乐观。并表示华润即是先例,过去十几年对万科的支持表现得淋漓尽致,在融资、股权分置改革、B转H等事项提供实质性支持,使得万科能在房地产业黄金时代取得迅猛发展。

  此外,针对事业合伙人跟投制度的质疑,郁亮表示,该制度已经经历3次,目前设置了劣后机制;外界的质疑,就是不怀好意啦。

  而根据万科2016年年报显示,2016年底,为进一步强化跟投人员的共创、共担、共享意识,万科对跟投方案进行了优化,通过取消跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率,保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。

  年报数据还显示,截至2017年2月底,万科累计已有308个项目实施跟投。

  要点4

  手握870亿抄底优质项目

  虽然万科高层在当日发布会上表示市场存在隐忧,但仍表示机遇存在。

  万科年报称,当2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

  根据万科年报显示,报告期内,万科持有现金870.3亿元。此外,万科还将进一步优化融资结构、拓宽融资渠道;投融结合,保障各类业务稳健发展。

  值得注意的是,2017年万科现有项目预计新开工面积2923.6万平方米,较2016年实际开工面积降低6.8%。但预计项目竣工面积2448.3万平方米,比2016年实际完成规模增长9.4%。

  不仅如此,2016年底,万科在国内拥有600个主要开发项目,在建项目权益建筑面积约3622.2万平方米,总建筑面积5442.4万平方米。规划项目权益建筑面积3655.9万平方米,总建筑面积5296.9万平方米,现有土地资源基本满足了未来两年的开发需求。

  朱旭则在周一的发布会上表示,在中国,房地产及其上下游产业链对GDP贡献的比例远远低于发达国家,如果政策引导得当的话,房地产+服务的多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力,相当于新打造一个房地产业,轨道+物业、商业、物流地产等方面都大有可为。

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